장기보유특별공제율 2026년 변경되나? | 폐지·개편·축소 가능성 총정리 (+절세 전략)
“10년 넘게 내 집 지켜온 보람이 있었는데,
양도세 공제가 없어진다고요?”
최근 부동산 카페나 세금 관련 커뮤니티를 보면
장기보유특별공제율(줄여서 ‘장특공’) 폐지설이 자주 눈에 띕니다.
특히 2026년 이후를 기점으로 공제율이 줄어들거나, 제도가 바뀔 수 있다는 전망까지 나오고 있죠.
많은 분들이 “설마?”라고 생각하시겠지만,
막상 정책이 바뀌고 나면 이미 늦은 경우도 많습니다.
이 글에서는
✔ 장기보유특별공제 제도가 정확히 무엇인지부터
✔ 왜 이런 변경 논의가 나오는지
✔ 실제 폐지나 축소 가능성은 얼마나 있는지
✔ 지금 미리 준비해 둘 수 있는 현실적인 절세 전략까지
정리해드릴게요.
🧾 장기보유특별공제율이란?
양도소득세를 줄여주는 대표적인 절세 혜택입니다.
부동산을 오래 보유한 사람에게 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도죠.
특히 1세대 1주택 실거주자에게 유리한데요,
- 보유기간 + 거주기간을 각각 인정해
- 최대 80%까지 양도차익에서 공제받을 수 있습니다.
📌 예를 들어
양도차익이 2억 원이고 공제율이 80%라면,
→ 과세 대상 금액은 4천만 원으로 줄어들어 세금도 대폭 감소합니다.
✅ 2026년 장특공 변경 논란, 왜 불거졌나?
요즘 장특공에 대해 폐지 또는 개편된다는 소문이 많습니다.
그 이유는 크게 세 가지입니다.
1. 고가주택 과세 형평성 문제
양도차익이 수억~수십억에 달하는 고가주택 보유자들이
장특공으로 세금을 대폭 줄이고 있다는 점에서 형평성 논란이 생겼습니다.
2. 조세제도 전반 개편 검토
정부는 최근 부동산·양도소득세 제도 전반을 재검토하고 있습니다.
일부에서는 “장특공이 과도한 혜택을 주고 있다”는 시각도 존재합니다.
3. 공제율 조정안 내부 논의
2025~2026 세제개편 방향을 검토하는 과정에서
✔️ 공제율 상한선을 낮추거나
✔️ 고가 양도차익 구간에 한해 축소 적용하는
차등형 공제율 도입안도 거론된 바 있습니다.
📢 “폐지”는 아니다, 하지만 “축소”는 가능성 있음
현재까지 정부는 장특공 ‘폐지’에 대해 공식적으로 부인했습니다.
“폐지 검토는 사실무근”이라고 밝혔죠.
하지만 제 경험상 이런 흐름은 다음과 같습니다
❗ 완전 폐지는 아니더라도 ‘조건 강화’ 또는 ‘상한 조정’은 현실화될 수 있다
예상 가능한 개편 시나리오는 아래와 같습니다.
| 구분 | 변경 가능성 |
| 1주택 실거주자 | 공제 유지 가능성 높음 |
| 고가주택 보유자 | 공제율 제한 또는 차등적용 가능성 있음 |
| 다주택자 | 공제율 축소 및 중복규제 강화 가능성 큼 |
📊 지금 적용되는 장기보유특별공제율
| 유형 | 보유기간 | 거주기간 | 최대 공제율 |
| 1세대 1주택자 | 10년 이상 | 10년 이상 | 80% |
| 1주택 (거주요건 미충족) | 3~10년 | - | 24~40% |
| 다주택자 | 보유 기준 | - | 최대 30% 내외 |
| 토지·상가 | 보유 기준 | - | 10~15% 수준 |
※ 참고: 모든 조건은 양도일 기준으로 적용되며, 조정대상지역/중과대상 여부에 따라 차이 발생
🧮 간이 계산기 예시 (예상 절세 효과 시뮬레이션)
가정값:
- 취득가액: 3억 원
- 양도가액: 8억 원
- 보유기간: 10년
- 거주기간: 10년
✅ 계산 과정
| 항목 | 내용 |
| 양도차익 | 8억 – 3억 = 5억 원 |
| 적용 공제율 | 보유 10년 + 거주 10년 → 80% |
| 공제 금액 | 5억 × 80% = 4억 원 |
| 과세 대상 | 5억 – 4억 = 1억 원 |
| 예상 양도세 (단순 20% 적용 시) | 1억 × 20% = 약 2천만 원 |
❗ 공제율이 60%로 축소된다면?
| 항목 | 내용 |
| 공제 금액 | 5억 × 60% = 3억 원 |
| 과세 대상 | 5억 – 3억 = 2억 원 |
| 예상 양도세 | 2억 × 20% = 약 4천만 원 |
👉 단지 공제율 20% 차이로, 세금이 약 2천만 원 더 나올 수 있습니다!
이처럼 장기보유특별공제율이 80%에서 60%로만 줄어도,
1주택자 입장에서는 세금 부담이 2배 가까이 늘어날 수 있는 구조입니다.
📌 그래서 제도 변경 전 양도 시기·거주 요건을 미리 점검해두는 것이 중요합니다.
💡 2026년을 대비하는 절세 전략
✔ 1. 실거주 2년 이상 요건 지금부터 채워두기
특히 1세대 1주택자라면 지금 거주 기간을 확보해두는 것이 최우선입니다.
✔ 2. 고가주택일수록 조기 매도 고려
9억 초과 고가주택 또는 다주택자의 경우,
개편 전 매도를 고려하는 것도 한 방법입니다.
✔ 3. 증여·분산 전략 검토
세 부담이 너무 커질 것으로 예상된다면
증여 시점 조정이나 지분 분할로 리스크를 분산할 수 있습니다.
전문가 상담 필수!
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 장기보유특별공제 진짜 폐지되나요?
A. 아닙니다. 현재로선 공식 폐지 논의는 없습니다.
다만, 고가주택 중심으로 축소·개편 가능성은 충분히 존재합니다.
Q. 공제율은 갑자기 바뀌나요?
A. 대부분의 세법은 시행일 이전 유예기간이 존재합니다.
즉, 미리 준비하면 기존 공제를 적용받을 수 있습니다.
Q. 다주택자도 공제받을 수 있나요?
A. 받을 수 있지만, 공제율이 낮고 조정대상지역 등 복합 규제가 함께 적용됩니다.
1주택자 대비 불리한 점이 많습니다.
✅ 마무리
장기보유특별공제는
부동산 보유자에게 가장 강력한 절세 수단입니다.
2026년 제도 변화 여부에 따라, 매도 타이밍과 세부담이 완전히 달라질 수 있습니다.
지금부터라도
📌 거주기간 체크하고
📌 매도 시점 시뮬레이션해보고
📌 세무 전문가와 상담 받아보는 것
이 절세의 첫걸음입니다.
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