계약 갱신 청구권 행사 방법 세입자 필수 절차(+계약서,거절 대응,예외 조건)

계약 갱신 청구권 행사 방법｜세입자가 꼭 알아야 할 절차 정리

(+계약서 작성법, 거절 대응, 예외 조건, 5% 임대료 인상까지)

 

계약 갱신 청구권

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🤔 전세 만료 다가오는데... 나 이거 제대로 알고 있는 걸까?

전세 만료 두 달 전.
집주인 연락 기다리면서 ‘혹시 나 쫓겨나는 건 아니겠지?’라는 생각이 들더라고요.
그러다 계약 갱신 청구권이 있다는 걸 알게 됐는데, 막상 구체적으로 언제, 어떻게 행사해야 하는지, 또 집주인이 거절하면 어쩌지? 하는 걱정이 생기더군요.

저처럼 이 부분 헷갈리는 분들 많을 것 같아서, 실제로 정리하고 공부한 내용을 바탕으로 공유해보려고 해요.
단순한 법령 설명 말고, 지금 시점에서 꼭 필요한 실질적인 내용 위주로 담아봤습니다.

 

계약 갱신 청구권

📌 계약 갱신 청구권, 핵심만 콕 집자면?

구분	내용
행사 가능 시기	계약 종료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이
행사 방식	서면(문자/이메일) 또는 내용증명
임대료 인상	최대 5%까지 가능 (법적 제한)
행사 횟수	1회 한정 (재사용 불가)
거절 가능 조건	임대인의 실거주 등 법정 사유만 인정됨

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🧾 1. 계약 갱신 청구권이란?

 

간단히 말해,
세입자가 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리예요.

임대차 계약이 끝나갈 무렵, 세입자가 원하면 2년 더 살 수 있도록 법이 보장해주는 거죠.

 

단, 자동으로 되는 건 아니고, 직접 요청을 해야 합니다.

이걸 놓치면 자동 연장(=묵시적 갱신)으로 넘어가버리고, 그러면 임대료 상한(5%) 제한이 적용되지 않을 수도 있어요.

 

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⏰ 2. 언제 어떻게 행사하면 될까?

📌 타이밍이 제일 중요합니다

계약 종료일 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지, 이 기간 안에만 요청할 수 있어요.
이걸 놓치면 권리가 사라져요. 진짜로요

.

저는 핸드폰 캘린더에 계약 종료일 기준으로 -6개월, -2개월 날짜를 알람 설정해두고 있어요.
그 정도로 중요한 시점이에요.

📌 어떤 방식으로 통보해야 할까?

가장 확실한 방법은 내용증명입니다.
하지만 현실적으로는 문자 + 이메일 조합도 많이 씁니다. 중요한 건 ‘기록’이 남아야 한다는 것.

예: “○○아파트 101동 101호 세입자 ○○○입니다. 계약 종료일은 2026년 5월 10일이며, 계약 갱신을 원합니다. 기존 조건 유지하며 2년 갱신 요청드립니다.”

이렇게 정확한 날짜와 주소, 의사를 적어두면 나중에 다툼 생길 때 유리해요.

 

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💸 3. 임대료 5% 인상? 이건 꼭 알아두자

 

많은 분들이 오해하는 부분인데요,
계약 갱신 청구권을 행사하면 집주인이 임대료를 올릴 수 있어요.

그런데 법적으로 5%까지만 인상 가능합니다.

상황	인상 가능 범위
계약 갱신 청구권 행사	최대 5%까지 가능 (법적 상한)
묵시적 갱신	5% 제한 적용되지 않을 수 있음
자율 재계약	제한 없음 (합의에 따름)

 

즉, 계약 갱신 청구권을 써서 계약을 연장하면 세입자 입장에서는 주거 안정성을 지키면서도 임대료 폭등을 막을 수 있는 안전장치가 되는 거죠.

 

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🚫 4. 집주인이 거절할 수도 있을까?

네, 가능은 해요. 하지만 아주 제한적이에요.

거절 가능 사유	설명
본인 실거주	임대인 또는 직계가족이 실제로 이사 와서 살 경우
세입자의 계약 위반	월세 연체, 무단 전대, 계약 위반 등
재건축/철거 예정	법적으로 불가피한 공사 사유가 있을 경우

 

실거주 목적이라 해도 허위 사유일 경우 나중에 손해배상 청구도 가능하니까, 너무 걱정 마세요.
이럴 땐 실거주 입증 요청을 해보는 것도 방법이에요.
(등본, 공과금 내역, SNS 확인 등 여러 방식이 있어요)

 

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🧠 5. 자주 헷갈리는 질문들 (FAQ)

질문	답변
계약 갱신 청구권 행사 안 하고도 자동 연장되나요?	네, 묵시적 갱신됩니다. 하지만 5% 임대료 제한은 적용 안 될 수도 있어요.
갱신 요청하고 나면 무조건 2년 살 수 있나요?	거의 대부분 가능하지만, 임대인의 법정 사유가 있으면 거절 가능해요.
갱신 요청 후에 임대료 조정 협상 가능한가요?	가능은 하지만, 임대인은 5% 이상 인상 못 합니다.
문자로만 통보해도 괜찮나요?	법적으로는 가능하지만, 내용증명이 가장 안전합니다. 녹취도 보조 수단이 될 수 있어요.
한 번 행사했는데 또 갱신 요청 가능할까요?	아니요. 갱신 청구권은 1회만 사용 가능합니다. 재사용 불가예요.

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✍️ 마무리하며

 

저도 이 제도를 처음 알았을 땐 ‘그래도 집주인이 싫다 하면 못 사는 거 아냐?’라는 생각이 들었어요.
하지만 실제로 행사해보니, 제 권리는 법적으로 충분히 보호받을 수 있더라구요.

중요한 건 정확한 시기에, 확실한 방식으로 요청하는 겁니다.
그리고 내가 뭘 주장할 수 있고, 어떤 상황에서 거절당할 수 있는지를 아는 거죠.

이 글이 조금이나마 도움이 됐다면, 주변 분들께도 공유해 주세요!
요즘 이 제도 제대로 모르면 정말 억울하게 집을 비워줘야 하는 상황도 생기더라고요.

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