양도소득세율 2025｜세율표·장기보유 공제·자동계산까지

양도소득세율 2025｜세율표·장기보유 공제·자동계산까지

 

양도소득세율

집을 팔면 ‘이익에 세금을 낸다’고 알고 있지만, 실제 세액은 보유 기간·실거주 여부·비과세 조건·필요경비 증빙까지 반영돼 크게 달라집니다. 같은 금액에 팔아도 어떤 사람은 세금이 거의 없고, 어떤 사람은 수천만 원까지 차이가 나는 이유가 바로 이 때문입니다.

📌 특히 장기보유 공제와 비과세 여부는 조건 충족에 따라 달라져 단순 세율만으로 예측하기 어렵습니다.

 

양도소득세율

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🏠 1) 양도소득세 기본 개념 (언제 내나요?)

항목	내용
과세 대상	부동산·분양권·부동산 권리 양도
납부 의무 발생	계약 체결 시점 (등기 완료 여부와 무관)
과세 기준	양도가 – 취득가 – 필요경비 – 공제액
신고 기한	계약한 달의 다음 달부터 2개월 이내 신고·납부

 

📌 등기를 하지 않아도 계약만 했다면 신고 의무가 발생합니다.

 

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📊 2) 양도소득세율표 2025 (누진세율)

과세표준(차익)	세율	누진공제
1,200만 원 이하	6%	–
1,200만 ~ 4,600만 원	15%	108만 원
4,600만 ~ 8,800만 원	24%	522만 원
8,800만 ~ 1억 5천만 원	35%	1,490만 원
1억 5천만 ~ 3억	38%	1,940만 원
3억 ~ 5억	40%	2,540만 원
5억 ~ 10억	42%	3,540만 원
10억 초과	45%	6,540만 원

 

⚠ 조정대상지역 다주택자는 중과세율이 적용되어 세율이 50% 이상으로 증가할 수 있습니다.

 

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🧾 3) 비과세 요건 (1주택도 세금 낼 수 있다)

항목	기준
비과세 대상	실거주 1주택
기간 요건	2년 이상 보유 + 2년 이상 거주
예외	일시적 2주택 등 일부 조건
고가주택 기준	12억 초과 시 과세 (차익 부분 과세)

 

💡 즉, 1주택이라도 12억 이상이면 비과세 아님.

 

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🏦 4) 장기보유 특별공제 (실거주 여부에 따라 다름)

보유 기간	1주택(실거주)	비거주·다주택
3년	24%	6%
5년	40%	10%
10년 이상	80%	30%

 

📌 1주택 + 10년 거주 시 양도차익의 80% 공제 가능

➡️ 예: 2억 차익 → 실거주 10년이면 세금 20%만 적용

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🧮 5) 필요경비 + 자동 계산 (홈택스·손택스)

🧾 필요경비 공제 예시

공제 항목	예시
중개수수료	영수증 필요
취득세	취득 당시 납부 영수증
수리·리모델링	세금계산서·카드증빙 필수
법무사 비용	등기 관련 비용

 

⚠ 증빙 없으면 공제 불가 → 세액 증가

📱 자동 계산 방법

• 홈택스: 조회/계산 > 양도소득세 자동계산
• 손택스: 세금모의계산 > 양도소득세 계산

📌 공제 선택·비과세 여부에 따라 계산 결과가 달라질 수 있습니다.

 

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⏱ 6) 신고 기한 & 자주 묻는 질문

📌 신고 기한 (지연 시 가산세)

항목	내용
신고 기한	계약 다음 달부터 2개월 이내
지연 시	무신고 가산세 + 납부 지연 가산세

❓ FAQ

질문	답변
1주택인데 세금 내야 하나요?	고가주택·비거주 시 과세
계산기만 믿어도 되나요?	공제 여부 따라 달라질 수 있음
장기보유 공제는 무조건?	실거주 여부 따라 차이
계약만 해도 신고?	네, 등기 전이어도 신고 의무 발생

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💡 마무리 

양도소득세는 세율표만 보고 계산할 수 없고,
거주 기간·보유 기간·증빙 서류·비과세 여부까지 확인해야 정확한 세액이 나옵니다.
특히 고가주택·장기보유 공제 적용 여부에 따라 세금 차이가 크게 발생할 수 있으니, 자동 계산으로 결과 비교 후 절세 조건을 반드시 확인해보세요.

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