양도소득세 자동계산 2025｜국세청 계산기·1주택 감면·세율 한눈에

양도소득세 자동계산 2025｜국세청 계산기·1주택 감면·세율 한눈에

 

양도소득세 자동계산

 

📌 같은 아파트를 팔아도 누군가는 세금 0원, 누군가는 수천만 원을 내는 이유
→ 비과세 여부, 공동명의, 장기보유특별공제, 필요경비 인정 범위가 다르기 때문입니다.

2025년 양도소득세는 12억 비과세 기준 + 조정대상지역 거주요건 강화 + 자동계산 기준 개선으로 변화 폭이 큽니다. 이제는 단순 계산이 아닌 국세청 양도소득세 자동계산기를 통해 정확하게 확인해야 합니다.

💡 특히 실거래가 기준, 증빙 가능한 지출, 명의 전략에 따라 세금 차이가 극적으로 달라집니다.

 

양도소득세 자동계산

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🔎 1) 양도소득세 자동계산 (국세청 공식 계산기)

국세청 홈택스에서는 부동산·아파트·토지·상가·해외주식까지 양도소득세를 자동 계산할 수 있습니다.

구분	내용
제공 사이트	국세청 홈택스 양도소득세 자동계산
기능	비과세 여부 판정 + 공제 계산 + 세율 자동 적용
특징	1가구 1주택·일시적 2주택·공동명의 비교 가능
필요 입력	매매가, 취득가, 필요경비, 보유·거주 기간, 주택 수

 

🔗 홈택스 경로

홈택스 → 신고/납부 → 양도소득세 → 양도소득세 자동계산

 

 

📌 계산 시 주의할 점

✔ 공시가격 X → 실거래가 기준
✔ 증빙 없는 인테리어 비용은 공제 불가
✔ 공동명의 여부에 따라 세금이 달라질 수 있음

 

자동계산 결과가 표시되더라도
과세표준과 산출세액이 어떤 기준으로 계산되었는지를 함께 이해하지 않으면
실제 신고 단계에서 세금이 달라질 수 있습니다.
자동계산 결과 해석이 필요한 경우,  양도소득세 자동계산 결과 보는 법 에서 확인하실 수 있습니다. 

양도소득세 자동계산 결과 보는 법｜세금 얼마나 나오나 정확히 확인하기

 

 

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🏠 2) 1가구 1주택 비과세 기준 (2025 최신)

2025년에도 비과세 기준 12억은 유지됩니다. 다만 적용 조건을 충족해야 합니다.

항목	기준
보유 기간	2년 이상 보유 필수
거주 요건	조정대상지역: 2년 이상 실제 거주
비과세 기준	양도차익 12억 이하 비과세
예외 인정	일시적 2주택, 혼인 합가, 부모 봉양 등

 

💡 예시

• 양도차익 11억 → 전액 비과세
• 양도차익 16억 → 16억 - 12억 = 4억만 과세 대상

📌 비과세 판정도 자동계산기에서 자동 확인 가능

 

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💰 3) 필요경비 인정 범위 (2025 계산기 반영)

양도소득세에서 필요경비 인정 여부는 세금 차이 수백만원 이상을 좌우합니다.

인정 항목	포함 예시
취득 비용	취득세, 중개수수료, 등기비용
양도 비용	매도 중개보수, 법무사 비용
개선 비용	증빙 가능한 인테리어, 보수 공사
불인정 항목	현금 결제, 영수증 없는 수리, DIY 설치

 

📌 무증빙 인테리어 비용 공제 NO → 세금 증가

💡 계산기 입력 전, 영수증·세금계산서·계약서 등 증빙 준비가 필수입니다.

 

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📈 4) 양도소득세 계산 방식 + 세율 (2025 최신)

🔢 계산 공식

 

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 과세표준 = (양도차익 - 장기보유특별공제) - 기본공제 250만원 양도소득세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제액

🧾 2025 세율표

과세표준	세율	누진공제
1,200만 원 이하	6%	0원
1,200 ~ 4,600만 원	15%	108만 원
4,600 ~ 8,800만 원	24%	522만 원
8,800 ~ 1.5억 원	35%	1,490만 원
1.5억 ~ 3억 원	38%	1,940만 원
3억 ~ 5억 원	40%	2,540만 원
5억 원 이상	42%	3,540만 원

 

📌 공동명의는 양도차익을 나눠 계산
→ 과세표준이 낮아져 세금이 줄어드는 경우가 많음
→ 계산기에서 단독 vs 공동 비교 가능

 

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🧮 예시 계산 (1가구 1주택)

항목	금액
매입가	7억
매도가	20억
양도차익	13억
비과세 한도	12억
과세 대상	1억
실제 세금	장기보유 공제 + 필요경비 반영 후 일부만 과세

📌 과세액은 전액 1억이 아님 → 공제 후 일부 과세

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💡 자주 묻는 질문 (FAQ)

❓ Q1. 집을 판 후 새 집을 바로 사면 양도세가 줄어드나요?

아니요. 양도세는 양도 시점 기준으로 계산되며, 새 집 구입 여부와 무관합니다.

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❓ Q2. 양도소득세 신고 시 세무사를 쓰면 정말 이득인가요?

네. 필요경비 인정 여부와 공제 적용이 정확해져
실제 세금이 수십만~수백만 원 줄어드는 사례가 많습니다.

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❓ Q3. 분납 가능한가요?

가능합니다. 양도세가 1,000만원 초과 시 최대 6개월 분납 가능합니다.
일시납 부담이 있다면 분납 신청이 안전합니다.

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❓ Q4. 분양권·입주권도 자동계산 대상인가요?

가능합니다. 다만 주택 수 포함 여부가 다르므로,
반드시 분양권/입주권 항목 선택 후 계산해야 합니다.

 

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📝 마무리

양도소득세는 자동 계산만으로 끝나지 않습니다.
✔ 비과세 조건
✔ 증빙 가능한 필요경비
✔ 공동명의 여부
✔ 장기보유특별공제

이 네 가지를 함께 검토해야 정확한 세액이 나옵니다.

 

국세청 양도소득세 자동계산기

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